공공재건축 선도사업 후보지 5곳 선정(영등포 신길13, 중랑망우1, 관악 미성건영아파트, 용산 강변강서, 관진 중곡아파트)

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공공재건축 선도사업 후보지 5곳 선정

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- 주민동의 10% 충족 지역 선정...연내 사업시행자 지정 추진 -

- 공공직접정비, 소규모정비사업 후보지 제안 총 101곳 접수 -

 

□국토교통부(장관 변창흠)는 ｢서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안｣(‘20.8.4.)에 따라 도입한 공공재건축 선도사업 후보지 5개 단지를 결정하여 7일 발표하였다.

 

ㅇ 이번 선도사업 후보지는 지난 해 공공재건축 사전컨설팅 공모(`20.8.21.~9.30)에 참여하여 사전컨설팅 결과를 회신(‘21.1.15.)한 7개 단지 중에서 사업성 개선 효과가 있고, 주민 동의를 최소 10% 이상 旣 확보*한 5개 단지를 선정하였다.

 

* 1차 브리핑(3.31) 시 발표한 “도심 공공주택 복합사업의 예정지구”와 동일 수준

 

ㅇ 이번에 선정된 후보지들은 주로 민간 정비사업으로는 사업성이 부족하거나, 주민 간 갈등으로 사업이 장기간 정체된 곳으로, 공공의 참여, 지원 하에 사업성을 제고하게 될 경우 속도감 있게 도심 내 주택을 공급할 수 있을 전망이다.

 

□공공재건축은 LH·SH 등 공공이 참여하는 경우 용적률 등 규제 완화, 절차 지원 등 공적 지원을 부여하여 주택 공급을 촉진하는 사업이다.

ㅇ 정체된 사업을 촉진하기 위해 공공재건축을 추진하는 구역에서는
용도지역 상향, 공원설치 의무 완화 등 도시규제 완화, 인허가 절차 지원 등 각종 공적지원이 제공되며,

 

ㅇ 선도사업 후보지에 대해서는 대책 발표 당시 제시한 기부채납률 범위(50~70%) 중 최저 수준(50%), 기부채납 주택 중 공공분양 비율은 최고 수준(50%)을 적용하는 특례를 부여하여 사업성을 제고하게 된다.

 

□ 이번 선도사업 후보지 5곳에 대한 사업효과 분석결과 5개 단지 모두 1단계 종상향을 적용하는 등 도시계획인센티브를 통해 기존 대비 용적률이 평균 178%p(162%→340%) 증가하는 것으로 나타났으며,

 

ㅇ 공급세대도 현행 세대수 대비 1.5배(총 1,503→2,232세대) 증가하고, 조합원의 분담금은 민간 재건축 계획 대비 평균 52% 감소하는 것으로 분석되었다.

 

〈 공공재건축 후보지 선정결과(총괄) 〉

* 분담금 감소액은 민간재건축 대비 감소액으로, 정비계획이 없는 망우·강변강서 산출 불가

 

※ 컨설팅 결과(세대수, 분담금 등)는 도시계획 심의 결과에 따라 변동 가능

ㅇ (신길13구역) 신길 재정비촉진지구 내에 위치하고 있으며, 역세권 입지임에도 복잡한 이해관계에 의해 ’07년 정비구역 지정 이후 사업 장기 지연     - 역세권 입지를 고려하여 현행 제3종일반주거지역에서 준주거 지역으로 종상향을 통해 용적률을 현행 대비 258%p, 민간재건축 계획 대비 130%p 상향하고, 층수도 최고 35층까지 확보하여 세대수 2배 확보   ㅇ (망우1구역) ‘12년 조합이 설립되었으나 구 조합장 해임 소송, 구역 해제 주민 투표 등 각종 분쟁과 사업성 확보 곤란 등으로 사업이 정체     - 용도지역을 제3종일반주거지역으로 상향하여 용적률을 현행 대비 91%p 상향하고, 층수도 최고 23층까지 확보하여 세대수 1.62배 확보 가능하며, 심층컨설팅 시 단지 배치 등 추가 검토   ㅇ (미성건영아파트) 정비구역의 토지가 비정형적이고, 인근 교육시설로 인한 높이 제한으로 자력 정비 시 사업성 확보 곤란   - 단지 전체를 제3종일반주거지역으로 상향하여 용적률을 현행 대비 140%p 상향하고, 최고 27층까지 확보하여 세대수 1.36배 확보하며, 부지정형화를 위해 일부 필지 편입을 추진하고, 공원 등 기반시설 정비 ㅇ (강변강서) ’71년 준공된 단지임에도 현 용적률이 297%로 용도지역 변경없이 사업성 확보가 곤란하여 ’93년 조합설립 이후 장기 정체   - 용도지역을 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 상향하여 용적률을 현행 대비 202%p 상향하고, 층수도 최고 35층까지 확보하며 주거동의 효율적 배치를 통해 소규모 지역임에도 세대수 1.26배 확보 ㅇ (중곡아파트) 단지 내에 도시계획도로가 관통하여 효율적 건축배치가 곤란하고 사업성 확보가 어려워 구청에 사업포기 의사를 표명   - 용도지역을 제3종일반주거지역으로 상향하되 인근 지역을 고려하여 최고 18층으로 설계하고, 용적률은 현행 대비 206%p 상향하며, 이를 통해 기존에 없던 일반분양분을 36세대 공급하여 사업성 확보

 

 

 

□이번에 선정된 공공재건축 선도사업 후보지에 대해서는 공공 주도로 마련한 사전컨설팅 결과에서 주민 요구사항, 개정된 법령 등을 반영하여 5월까지 구체적인 정비계획(안)을 조속히 수립할 예정이다.

 

ㅇ 또한, 마련된 정비계획(안)을 바탕으로 주민설명회, 조합 총회 등을 개최하여, 공공시행자 지정에 필요한 동의율*을 우선 확보하는 후보지에 대해서는 공공시행자로 지정하고, 신속히 정비계획을 확정하여 추진할 계획이다.

 

* LH 또는 SH 단독시행 : 토지등소유자의 2/3

* 조합과 LH 또는 SH 공동시행 : 조합원의 1/2

 

【공공재건축 사업지 확정 계획(안)】

□한편, ｢3080+ 대도시권 주택공급방안(‘21.2.4.)｣에서 발표한 공공직접시행 정비사업, 소규모재개발․재건축 등의 후보지 접수를 2월부터 개시하여*, 현재까지 주민 제안 24곳, 지자체 제안 69곳, 민간 제안 8곳 등 총 101곳을 접수하여 입지요건 및 사업성을 검토 중이다.

 

* 2월 23일부터 컨설팅 대상지역 모집하고, 지자체로부터 사업 유형별 후보지 접수 중

 

 

* 직접시행으로 신청한 사업지 중 일정 규모 이하 사업지는 소규모정비로 임의 분류

□공공직접시행 정비사업으로 접수된 후보지를 분석한 결과, ①여건은 우수하나 규제로 인해 자력 개발이 어려운 지역, ②입지가 열악하여 민간 참여 유도가 어려운 지역, ③공공재개발‧재건축 추진 검토 지역 등 공공정비사업에 관심이 높은 지역 등에서 주로 신청한 것으로 나타났다.

 

① 여건은 우수하나 규제로 인해 자력 개발이 어려운 지역

 

ㅇ 역세권·접도 요건(대로변) 우수 등 교통 여건이 양호하고, 공원·학교 등이 인접하여 정주환경도 좋으나, 현행 용도지역(2종7층 등), 높이 규제 등으로 자력 개발 시 사업성 확보가 곤란하거나 사업 방식 간 이견 등 주민갈등으로 사업이 장기 정체되고 있는 지역으로,

 

공공직접시행 정비사업으로 시행할 경우, 용도지역 또는 법적상한용적률의 120% 상향 및 완화된 기반시설 기부채납* 적용을 통해 사업성을 개선하고, 공공디벨로퍼의 전문성·공정성을 접목하여 사업을 신속하고, 투명하게 추진하여 주민 갈등이 완화될 것으로 기대된다.

 

* 기반시설 기부채납은 재건축 9%, 재개발 15% 내로 적용(통상 20∼25%)

 

② 입지조건이 열악하여 민간 참여 유도가 어려운 지역

 

ㅇ 구릉지(또는 1종주거)에 위치하거나 기존 세대수 대비 부지 면적이 매우 협소하여 자력 개발이 어려워 사업이 장기 정체되고 있는 지역으로,

- 공공직접시행 정비사업으로 시행할 경우, 용도지역 상향 등을 통해 사업성을 확보하고, 공공 시행자의 높은 신용 등을 바탕으로 민간 시공사 등의 참여 유도가 가능할 것으로 기대된다.

 

③ 공공재개발·공공재건축 추진 검토 지역

 

ㅇ 공공재개발로 이미 선정된 구역, 사업성 비교를 위해 공공재건축‧재개발과 공공직접시행 정비사업 컨설팅을 함께 신청한 구역 등 공공정비사업에 관심이 높은 지역으로,

 

- 공공직접시행 정비사업으로 시행할 경우, 정비계획 변경을 위한 주민 동의(1/2이상) 조기 확보 시 선도지 지정 및 최고 30%p 추가 수익 보장*을 통해 신속한 사업 추진이 가능하게 된다.

 

* (서울 C재개발구역 모의 수익률 분석) 민간재개발 : 42%, 공공재개발 : 52% 공공직접시행 : 72% ※ 기대수익률 = (신축시세-토지주 분양가) / 종전자산가액

 

□공공직접시행 정비사업 등은 조합 등 주민의사 확인이 선행될 필요가 있는 만큼, ⓐ지자체․민간이 제안한 사업 구역에 대해서도 구역 내 조합 등의 참여 의향을 파악한 후에 컨설팅 서비스를 제공하고,

 

ㅇ ⓑ주민제안의 경우 사업계획에 대한 컨설팅 결과를 4~5월 중 제시하고, 주민 동의 10%를 거쳐 7월 중 후보지 발표를 목표로 추진할 계획이다.

 

□ 국토교통부 김수상 주택토지실장은 “이번 공공재건축 선도사업 후보지에 대해 지자체, 주민과 긴밀히 소통하고, 정부의 지원을 집중하여 속도감 있게 사업을 추진할 것이다.”며,

 

ㅇ“공공직접시행 정비사업 등에 대해서도 컨설팅 회신 및 지자체 협의 등을 거쳐 후보지를 공개해 나가겠다.”라고 밝혔다.

 

 

 

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